Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé

Depuis l'extinction du Pinel, les investisseurs qui voulaient acheter un logement pour le louer nu n'avaient plus grand-chose à se mettre sous la dent. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, a comblé ce vide avec un nouveau régime : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun.

Et le changement de philosophie est profond. On ne parle plus de réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, comme au temps du Pinel. On parle d'amortissement : la possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers. Un mécanisme jusqu'ici réservé à la location meublée.

Le principe : amortir un bien loué nu

Jusqu'à présent, le loueur en meublé (LMNP) pouvait amortir son bien et neutraliser presque totalement l'imposition de ses loyers. Le bailleur en location nue, lui, déclarait ses revenus fonciers en ne déduisant que ses charges réelles, et il finissait souvent imposé à sa tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le dispositif Jeanbrun ouvre l'amortissement à la location nue. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage de la valeur du logement, en plus de vos charges habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien, frais de gestion).

Autre nouveauté : l'avantage est modulé selon l'effort social consenti. Plus vous acceptez de louer en dessous du marché, plus le taux d'amortissement est élevé.

Combien pouvez-vous déduire chaque année ?

L'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition : la valeur du terrain, forfaitairement estimée à 20 %, n'est jamais amortissable.

Dans le neuf :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % par an, plafonné à 8 000 € de déduction
• Loyer social : 4,5 % par an, plafonné à 10 000 €
• Loyer très social : 5,5 % par an, plafonné à 12 000 €

Dans l'ancien rénové, les taux sont plus modestes, de l'ordre de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer, mais le dispositif se combine avec le régime du déficit foncier, dont l'imputation sur le revenu global reste plafonnée à 10 700 € par an.

Les conditions à respecter

• Un logement en immeuble collectif : les maisons individuelles et les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) sont exclues.
• Du neuf ou de l'ancien lourdement rénové : dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et amener le logement au niveau des meilleures classes énergétiques (les critères précis sont fixés par décret).
• Une location nue, en résidence principale, pendant 9 ans minimum.
• Des plafonds de loyers et de ressources à respecter, selon la zone du bien et le niveau choisi (intermédiaire, social, très social).
• Pas de location à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant.
• Le régime réel devient obligatoire : plus de micro-foncier ni d'abattement forfaitaire de 30 %.
• Une fenêtre limitée : les acquisitions doivent intervenir avant le 31 décembre 2028.

Une différence majeure avec le Pinel : il n'y a plus de zonage. Le dispositif s'applique partout en France, ce qui rouvre la porte aux villes moyennes où le rapport prix/loyer est souvent plus favorable.

Un exemple chiffré

Vous achetez un appartement neuf 200 000 € que vous louez au niveau intermédiaire.

• Base amortissable : 200 000 × 80 % = 160 000 €
• Amortissement annuel : 160 000 × 3,5 % = 5 600 € (sous le plafond de 8 000 €)
• Si vous êtes imposé à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux : 5 600 × 47,2 % = environ 2 640 € d'impôt évité par an
• Sur les 9 ans d'engagement : près de 24 000 €

Attention à une subtilité : l'amortissement s'impute sur des revenus fonciers. Si ce logement est votre seul bien locatif et que ses loyers sont modestes, l'avantage sera mécaniquement limité. Le dispositif est nettement plus puissant pour un investisseur qui perçoit déjà des revenus fonciers taxés plein pot.

Le point qu'on oublie systématiquement : la revente

C'est là que l'analyse doit devenir sérieuse. À la revente, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits. Autrement dit, tout ce que vous avez économisé pendant la détention vient gonfler la plus-value imposable à la sortie.

Reprenons l'exemple : 5 600 € par an sur 9 ans, soit 50 400 € d'amortissements. À la revente, votre plus-value taxable est majorée d'autant. Au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), et avant abattements, cela représente plus de 18 000 € de fiscalité supplémentaire.

Le Jeanbrun n'est donc pas une économie d'impôt pure : c'est en grande partie un report d'imposition. Ce report reste intéressant : vous économisez à 47,2 % pendant la détention pour être repris à 36,2 % à la sortie, et les abattements pour durée de détention réduisent la note au fil du temps (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Mais cela suppose une chose : conserver le bien longtemps. Revendre au bout de 10 ans, c'est encaisser l'addition presque intacte.

Jeanbrun, LMNP ou SCPI ?

Le Jeanbrun n'est pas « le » bon placement immobilier. C'est un outil parmi d'autres, avec un profil bien précis.

Le LMNP reste souvent plus souple : pas de plafond de loyer, pas de plafond de ressources du locataire, pas d'engagement de 9 ans. Mais depuis 2025, lui aussi voit ses amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Les SCPI conviennent mieux à qui ne veut ni gérer un locataire, ni s'engager sur un bien unique dans une seule ville. Et pour un objectif purement fiscal sans contrainte immobilière, le PER reste souvent l'outil le plus direct.

La bonne question n'est pas « le Jeanbrun est-il intéressant ? », mais « est-il intéressant pour vous, compte tenu de votre tranche d'imposition, de vos revenus fonciers actuels, de votre capacité d'emprunt et de votre horizon ? ». Et cela, seul un chiffrage sur votre situation réelle permet d'y répondre.