La courbe de Friggit, du nom de l'économiste Jacques Friggit, constitue l'un des outils d'analyse les plus pertinents pour comprendre l'évolution du marché immobilier français. En cette année 2026, alors que certaines villes connaissent des baisses de prix tandis que d'autres affichent encore une hausse, cette analyse prend tout son sens pour orienter vos décisions patrimoniales.
Qu'est-ce que la courbe de Friggit ?
La courbe de Friggit compare l'évolution des prix immobiliers à celle des revenus des ménages et des loyers sur le long terme. Elle permet d'identifier les phases de surévaluation ou de sous-évaluation du marché immobilier par rapport aux fondamentaux économiques.
Cette méthode d'analyse repose sur un principe simple : sur le très long terme, les prix immobiliers ne peuvent durablement s'écarter des revenus et des loyers. Quand l'écart devient trop important, une correction s'opère généralement.
Le tunnel de Friggit : 35 ans de stabilité
En observant les données, Jacques Friggit a mis en évidence une régularité remarquable : de 1965 à 2000, le prix des logements anciens a évolué au même rythme que le revenu disponible des ménages, avec une marge de fluctuation d'environ 10 % à la hausse comme à la baisse. Tracé sur un graphique, ce ratio prix/revenu dessine une bande horizontale : c'est le tunnel de Friggit.
Cette stabilité a tenu malgré des environnements très différents : taux d'intérêt à deux chiffres dans les années 1980, inflation forte puis faible, allongement de la durée des prêts. C'est ce qui donne sa force à l'indicateur, et c'est aussi pour cela que la sortie du tunnel au début des années 2000 a autant marqué les esprits. L'IGEDD, où Jacques Friggit a mené ces travaux, en détaille la méthode.
Ce que nous dit le graphique
Le graphique ci-dessus est éloquent : les prix immobiliers, rapportés aux revenus des ménages, sont sortis du "tunnel" historique au début des années 2000 et ne l'ont jamais réintégré. À Paris, le ratio atteint 2,01 au T3 2025 : les prix ont doublé par rapport aux revenus depuis l'an 2000. En province, l'écart est moins marqué (ratio de 1,52) mais reste supérieur aux niveaux d'avant 2000. La correction amorcée depuis 2022 est visible, mais elle reste modeste au regard de la hausse des 25 dernières années.
Les enseignements de la courbe en 2026
L'analyse de la courbe de Friggit en 2026 révèle plusieurs tendances marquantes :
- Disparités territoriales : Les marchés régionaux évoluent à des rythmes différents, créant des opportunités d'investissement ciblées
- Impact des tensions géopolitiques : La hausse du pétrole liée aux tensions au Moyen-Orient influence indirectement les coûts de construction
- Maîtrise de l'inflation : La France ayant réussi à contrôler l'inflation mieux que ses voisins européens, cela stabilise les perspectives immobilières
Des villes aux prix encore accessibles
La courbe de Friggit est un indicateur national : elle ne permet pas, à elle seule, de désigner des villes sous-évaluées. Certaines villes moyennes affichent toutefois des prix encore accessibles (prix moyens des appartements en 2026) :
- Saint-Étienne : Avec ses prix au m² particulièrement attractifs (environ 1 200 €/m²), la ville bénéficie d'une dynamique de renouveau urbain et d'investissements publics importants
- Mulhouse : Située à la frontière allemande et suisse, elle affiche des prix moyens d'environ 1 250 €/m² malgré sa proximité avec des bassins d'emploi dynamiques
- Limoges : Cette ville universitaire présente un excellent rapport qualité-prix avec des biens autour de 1 550 €/m² et une demande locative étudiante stable
- Bourges : Préfecture du Cher, elle combine patrimoine historique et prix modérés (environ 1 600 €/m² en moyenne), idéale pour un investissement locatif
- Troyes : À moins de 2h de Paris, cette ville présente un potentiel de rattrapage intéressant avec des prix encore contenus autour de 1 600 €/m²
Implications pour votre stratégie patrimoniale
Ces évolutions du marché immobilier impactent directement vos choix d'investissement :
Pour l'investissement locatif
L'analyse Friggit confirme l'intérêt de diversifier géographiquement vos investissements. Le nouveau dispositif Jeanbrun offre d'ailleurs de nouvelles opportunités de défiscalisation pour l'investissement locatif.
Les SCPI constituent également une alternative pertinente pour accéder à l'immobilier sans les contraintes de gestion directe, tout en bénéficiant d'une diversification géographique et sectorielle.
Pour la résidence principale
Si la courbe de Friggit suggère une surévaluation dans certaines zones, cela ne remet pas en cause l'acquisition de votre résidence principale, qui répond avant tout à un besoin de logement. L'optimisation de votre financement via une assurance emprunteur adaptée reste cruciale.
Diversifier au-delà de l'immobilier
L'analyse de la courbe de Friggit souligne l'importance de ne pas concentrer tout votre patrimoine sur l'immobilier. D'autres solutions patrimoniales méritent votre attention :
- PER (Plan Épargne Retraite) : Pour optimiser votre fiscalité tout en préparant votre retraite
- Assurance-vie : Pilier de la diversification patrimoniale française
- Investissements durables : Les placements locaux et responsables gagnent en attractivité
- GFI (Groupements Forestiers d'Investissement) : Pour investir dans la forêt et diversifier vers les actifs tangibles
Préparer l'avenir avec méthode
La courbe de Friggit nous rappelle que les marchés évoluent par cycles. Cette perspective à long terme doit guider vos décisions patrimoniales :
- Privilégiez une approche diversifiée plutôt que de concentrer sur un seul type d'actif
- Adaptez vos stratégies aux spécificités de chaque marché local
- Intégrez les dispositifs fiscaux disponibles (Denormandie, défiscalisation outre-mer)
- Anticipez vos besoins de transmission via des structures adaptées (SCI, démembrement)
Face aux incertitudes économiques actuelles, une gestion patrimoniale professionnelle devient plus que jamais indispensable. L'analyse de la courbe de Friggit n'est qu'un des nombreux outils à votre disposition pour construire une stratégie patrimoniale cohérente et pérenne.
Après plus de 25 ans en gestion des risques au sein d'une grande société américaine, Carine accompagne ses clients en toute indépendance, en choisissant librement les partenaires et les solutions les mieux adaptés à chaque situation.
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